L'accord :

Une vente est réputée conclue lorsque deux parties se sont mises d'accord autour de la cession d'un bien parfaitement défini et circonscrit d'une part, et d'un prix exactement semblable d'autre part. Une fois cet accord obtenu, vous pouvez engager une procédure de vente.

La promesse de vente :

Première étape, la promesse de vente engage les deux parties co-contractantes, l'une à céder son bien, l'autre à le lui prendre. C'est un avant-contrat mais qui a valeur de contrat, qu'il soit fait devant notaire ou entre les deux parties seules. Par contre, il existe aussi la promesse unilatérale de vente où seul le vendeur s'engage à vendre son bien dans un délai et à un prix clairement précisé. L'acheteur dispose de ce délai mais doit verser une partie de la somme, une " indemnité d'immobilisation ". En théorie, la promesse de vente sert à " faire patienter " les contractants afin d'obtenir tous les papiers ou autorisations nécessaires, informer les autorités locales et fiscales, accomplir toutes les démarches financières etc.

Consultez les annexes :

Pour éviter un contrat de vente dont certaines clauses pourraient s'avérer illégales ou sans pertinence, il faut demander à consulter dans le détail certains documents. Ainsi, le règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble collectif, le règlement de lotissement et le cahier des charges s'il est situé dans un lotissement vous renseignent sur la validité des clauses de l'acte de vente au regard des règlements collectifs en vigueur.

La promesse de vente (ou tout type d'avant-contrat) peut inclure des clauses suspensives ou résolutoires qui assurent que la vente se réalisera moyennant certaines conditions : par exemple, la vente pourrait ne se réaliser que sous réserve d'avoir revendu votre précédent logement ou bien sous condition d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme qui accepte certaines modifications dans le bâti existant.

Des sécurités pour les acheteurs :

Si l'on s'engage en signant un avant-contrat sous seing privé pour un logement neuf, le document doit parvenir sous pli recommandé. L'acheteur dispose en effet d'un délai légal de sept jours à compter de la réception de la lettre pour éventuellement revenir sur sa décision. Si, au bout du compte, l'acheteur renonce à conclure la transaction, la somme versée à la signature de l'avant-contrat devra être intégralement remboursée.

Autre protection contre des promoteurs indélicats instituée par la loi : une clause contractuelle qui déchargerait le vendeur de toute responsabilité sur les vices cachés de l'appartement ou de la maison est proclamée nulle et sans effet lorsque le vendeur est un professionnel.

Terrain ou maison en lotissement :

L'avant-contrat, la promesse de vente ou d'achat doit mentionner la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot. Le texte doit préciser que l'arrêté de lotir et le cahier des charges du lotissement ont été remis à l'acheteur. dans le cas d'une maison non encore construire ou fortement délabrée, il est nettement préférable de faire inclure dans l'avant-contrat un certain nombre de clauses suspensives ou résolutoires qui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment l'obtention d'un certificat d'urbanisme qui donne le feu vert à vos projets (hors lotissement). Mais cela peut également être la vente de votre précédent logement ou bien l'obtention de prêts bancaires.

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n'êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives ou résolutoires sont remplies. De toute manière, si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement.

Mention obligatoire - la superficie :

Depuis 1997, dans la promesse de vente comme dans l'acte authentique, la superficie exacte du logement doit obligatoirement être mentionnée. A défaut de mention de superficie, l'acquéreur a un mois maximum après la signature de l'acte authentique pour demander au juge la nullité de l'acte.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 en moins. Il faut s'assurer qu'entre la dernière visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a eu de modification dans la surface habitable du logement ou que les équipements prévus existent toujours.

L'acte authentique, le contrat de vente :

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l'acte de vente est signé par l'acheteur et le vendeur devant notaire. Le notaire choisi importe peut mais seul un notaire établira le contrat. Il est toujours possible de se faire accompagner de son notaire ou de son conseiller juridique. Les honoraires dus pour cet acte seront alors partagés entre les deux notaires. C'est au moment de la signature du contrat de vente, qu'il faut verser le solde du prix de vente et les frais notariés.

Le notaire se charge généralement de conserver un exemplaire de l'acte original de propriété. C'est lui qui en est le dépositaire devant la loi. Par contre, vendeur et acheteur doivent précieusement garder un exemplaire du contrat de vente ou d'achat. Enfin, c'est à ce moment, chez le notaire, qu'intervient la remise des clés, sauf convention particulière.

Repères : http://www.anil.org