Première des obligations, cela paraît naturel, vous devez payer votre loyer au terme convenu par le bail. En général, le paiement du loyer est mensuel. mais ce n'est pas toujours le cas : arrangez-vous avec le propriétaire. En outre, vous devez assumer les charges et les réparations locatives..

Restez calme ! :

Vous devez utiliser le logement de manière " paisible " et respecter la destination qui lui a été donnée par le bail, c’est-à-dire ne pas transformer celui-ci en bureau si ce n’est pas la vocation qui lui a été assigné. C’est à déterminer au moment du bail. D’autre part, vous ne pouvez prêter ou sous-louer à un tiers l’appartement ou la maison sans un accord écrit du propriétaire.

Gare aux dégâts ! :

Vous êtes responsable des dégradations et des pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins que vous ne prouviez qu'elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne que vous n'avez pas introduite chez vous. C’est l’état des lieux rédigé et signé conjointement au moment de votre entrée dans les locaux qui sera votre arme, ou celle du propriétaire !

De ces risques locatifs de dégradations majeures (principalement les dégâts des eaux ou l’incendie), le locataire est contraint de s’en prémunir en souscrivant une assurance multirisque habitation. La loi du 6 juillet 1989 (articles 7-9) autorise même la résiliation de la location par le propriétaire si vous ne lui fournissez pas une attestation chaque année.

Attention, travaux :

Vous ne pouvez vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes. Cependant, si ces travaux durent plus de quarante jours, vous avez le droit de demander une diminution du loyer au propriétaire et même de résilier le bail s'ils rendent le logement inhabitable.

Vous ne devez pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut, lors de votre départ, conserver le bénéfice des transformations sans vous indemniser et peut même exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Vos papiers ! :

Afin de s'assurer que vous serez en mesure de payer régulièrement votre loyer et vos charges, le propriétaire peut vous demander des justificatifs de vos revenus : vos fiches de paye, votre déclaration d'impôts sur le revenu et éventuellement votre dernière quittance de loyer si vous êtes déjà locataire..

. Les charges

- Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

- Les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble. Il s'agit des consommations d'eau ou d'énergie, des éléments d'équipement comme l'ascenseur ou un chauffage collectif.

- Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble.

- Les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.

- Le propriétaire peut demander au locataire, soit le versement de provisions pour charges (une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles), soit le paiement des charges une fois par an. La résiliation du contrat de location pour non-paiement des charges dues par le locataire peut être prévue par une clause du contrat.

- Le décompte des charges (adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle ou le paiement annuel) doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées ; dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.

Mais beaucoup de droits importants à connaître...

Le logement doit être loué en bon état et le rester. Les grosses réparations incombent au propriétaire qui doit entretenir les locaux, assurer la jouissance paisible du logement à son locataire, apporter des garantis contre les vices ou les défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local (humidité, étanchéité des cheminées par exemple). Le locataire effectue les menues réparations ou d'entretien (comme celui des installations de plomberie ou d’électricité) et il participe aux charges.

Le bail ouvre des droits :

Le bail peut comporter un certain nombre de clauses, dont certaines très précises et tout à fait légales mais il en est d’autres qui sont considérées comme nulles et non avenues par la loi et la jurisprudence. Citons pêle-mêle : le prélèvement automatique du loyer sur un compte ou chez l’employeur ; une clause prévoyant la responsabilité collective des locataires pour des dégradations des parties communes ; une clause interdisant au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement ; une clause enfin qui obligerait le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie en particulier.

Un loyer à consommer modérément :

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. L'augmentation ne peut être supérieure à l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE (loi du 21 juillet 1994). Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions. Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut, pour le renouvellement du bail, proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer. Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé.

Récupérer son dépôt :

Si un dépôt de garantie a été versé par le locataire à la signature du bail, le propriétaire le lui rend, dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés. Le dépôt de garantie doit être remboursé intégralement au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que doit le locataire au titre, notamment, des dégradations dues à un usage anormal du logement ; c’est au propriétaire d’en apporter la preuve. Les dégradations dues à la vétusté ne sont pas imputables au locataire.

Vivre à plusieurs :

Si vous vivez maritalement et partagez un logement en location, sachez que les protections sont fonction de votre statut : Si vos deux noms figurent dans le bail, vous êtes colocataires, c'est-à-dire tous les deux locataires et vous bénéficiez d'un droit équivalent sur le logement. Si seul l'un d'entre vous a signé le bail, il est le seul locataire. A la différence de la situation d'un couple marié, l'autre est occupant sans titre et il est considéré comme hébergé. Mesurez bien les conséquences de chaque situation !

L’expulsion :

Lorsqu'il reçoit un commandement de payer délivré par un huissier, le locataire insolvable a intérêt à saisir le Fonds de Solidarité Logement pour demander une aide financière. Le commandement de payer doit indiquer cette possibilité. La saisie des biens ou de sommes sur un compte n’est permises que par décision de justice.

Lorsque le bail a été résilié par le juge du Tribunal d'Instance, le locataire peut demander des délais pour quitter le logement (de trois mois à trois ans) au juge. Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz : le locataire saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers). Pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu sans relogement, sauf s'il s'agit d'un " squatter " ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.