1.Définitions

Selon le code civil, le viager immobilier est le transfert d'une propriété d'une personne à une tierce personne moyennant le versement d'une rente annuelle ou mensuelle jusqu'au décès du vendeur. La vente en viager est donc un contrat aléatoire où l'incertitude est nécessaire et déterminante pour rendre ce contrat valable. La notion de risque n'est pas absente non plus, pour le vendeur comme pour l'acheteur.

Le ou les vendeurs sont appelés " crédirentiers ", c'est-à-dire qu'ils bénéficient de cette rente que l'acheteur est tenu de payer jusqu'au décès du vendeur ou du dernier survivant s'il s'agit d'un couple qui vend son appartement ou sa maison. Le ou les acheteurs sont, de leur côté, appelés débirentiers.

2.Avantages

Pour le vendeur, l'intérêt est de pouvoir jouir de son logement jusqu'à la fin de sa vie. C'est aussi un excellent moyen de se constituer une source supplémentaire de revenus, la rente viagère.

Pour l'acheteur, la vente en viager présente beaucoup moins de sécurités : le risque peut être grand de voir la rente s'échelonner sur des décennies et donc de constater que le coût total du viager dépasse le prix réel du bien. Au contraire, si le débirentier vient à décéder rapidement, le viager peut s'avérer une excellente affaire. D'autant plus que le versement du bouquet ne nécessite pas forcément d'emprunt bancaire, les sommes étant peu importantes. Il peut se comparer à un placement d'épargne dont l'issue reste aléatoire.

3.Le partage de propriété

Le viager est légalement considéré comme une vente à l'image de n'importe quelle vente immobilière. C'est un contrat qui revêt les mêmes formes juridiques : promesse de vente, avant-contrat, acte devant notaire etc. L'acheteur (le débirentier) est d'ailleurs propriétaire à l'issue de la vente, mais il a obligation de verser la rente viagère.

La situation du crédirentier est par contre différente. Ni propriétaire, ni locataire, le statut du crédirentier est à déterminer avec soin au moment de la rédaction du contrat de vente. Celui-ci doit indiquer clairement si le viager est occupé ou non. Mais dans l'immense majorité des cas, le bien reste occupé et l'ancien propriétaire doit choisir un régime.

Premier cas de figure, l'usufruit. Comme pour une succession par exemple, le crédirentier peut être considéré comme usufruitier du bien. Attention, si c'est le cas, cette clause d'usufruit doit être stipulée dans le contrat de vente. A ce titre, le débirentier garde l'usus et le fructus du bien. Ainsi, il peut parfaitement louer le logement à un tiers (sauf bail commercial) et le nu-propriétaire devra respecter les engagements (contrat de bail en l'occurrence) pris par le crédirentier jusqu'à leurs termes.

Plus couramment, le crédirentier garde " le droit d'usage et d'habitation ", à l'image d'un locataire. En un mot, il conserve la jouissance du bien jusqu'à son décès, ce qui est un droit plus restrictif que l'usufruit mais qui présente certains avantages. A ce titre, il n'est redevable que du paiement des charges et de l'entretien du bien et échappe aux travaux lourds. En contrepartie, il ne peut pas louer son logement à un tiers.

4. Le calcul de la rente

Le bouquet comme la rente sont affaire de négociation : ils se fixent avant la signature du contrat. Néanmoins, il n'est pas toujours facile de déterminer un prix juste, d'autant que des héritiers peuvent faire annuler la vente s'ils s'estiment lésés. Une vente en viager peut se faire avec ou sans bouquet. Évidemment, en l'absence de bouquet, la rente sera plus importante et plus le bouquet sera conséquent, plus la rente sera faible.

Le montant de la rente se décide librement entre les parties. Elle peut se calculer d'une manière simple. Il faut d'abord prendre en compte des éléments objectifs :

La nature des droits cédés, à savoir si le viager est libre (rente forte) ou occupé (rente plus faible).

Nombre de têtes sur lesquelles porte la rente.

L'âge, le sexe et l'état de santé du vendeur. Ces éléments permettront de déterminer une espérance de vie du crédirentier.

La valeur et la rentabilité théorique du bien immobilier vendu.

L'importance du bouquet.

Les obligations de la rente

La rente viagère peut être établie sur la tête du propriétaire s'il est seul, sur plusieurs têtes s'il s'agit d'un couple par exemple ou d'un bien partagé entre plusieurs frères et sœurs. Il peut enfin porter sur la tête d'un tiers au contrat, un occupant non-propriétaire par exemple.

S'il porte sur la tête de plusieurs personnes, elle peut être de deux natures. Dans un premier cas, elle est dite réductible. Au décès de l'une des deux personnes, la rente est divisée par deux. Attention, à la signature du contrat, il faut établir deux rentes distinctes d'un même montant.

Autre cas de figure, la rente peut être réversible, c'est-à-dire qu'au décès d'un des deux bénéficiaires, elle se reporte automatiquement et dans son intégralité au bénéfice du dernier survivant. À ce moment, la rente devra obligatoirement être inférieure à une rente " normale " portant sur une seule personne.

Les obligations de payer les arrérages (montants échus à terme de la rente) ne s'éteignent pas avec le décès du débirentier (l'acquéreur) : en effet, les héritiers doivent respecter les termes de ce contrat jusqu'au décès du crédirentier qui met une fin définitive à la vente. Néanmoins, il est conseillé de prendre une assurance permettant le rachat de la rente par les héritiers au moment de la signature du contrat. Ainsi, les héritiers de l'acheteur ne souhaitant pas continuer le viager pourront se libérer de cette charge.

Qu'arrive-t-il si l'acheteur ne paie pas la rente ? Si une clause résolutoire n'a pas été incluse dans le contrat de vente, le crédirentier ne se trouvera pas pour autant à nouveau propriétaire du bien. C'est pourquoi il est vivement conseillé d'inclure une clause dans le contrat stipulant clairement les droits de chacun si le débirentier ne paye pas la rente.

Dans le cas où aucune clause résolutoire n'a été inscrite dans le contrat de vente, le crédirentier conserve le privilège du vendeur, c'est-à-dire qu'il peut faire procéder à une saisie du bien par la justice. A noter aussi que l'acquéreur peut vendre à son tour le bien acquis en viager. A ce moment, le nouvel acquéreur devra respecter les obligations de versement de la rente initiale prévue au contrat.

Trois points supplémentaire à noter. La vente sera annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent l'acte. Elle le sera également si la somme est dérisoire par rapport aux prix du marché. Enfin, la connaissance préalable de l'imminence du décès du vendeur par l'acheteur peut faire l'objet d'un recours qui annulera la vente.

Les impôts du viager :

La vente en viager ne présente que très peu de particularités fiscales par rapport à une vente " classique ". Droits de mutation, honoraires du notaire, frais d'inscription aux hypothèques, droits d'enregistrement… Seule spécificité, les droits de mutation se calculent à partir de la valeur vénale de la nue-propriété. Les impôts sur les plus-values assujettissent la revente au même régime que pour un bien classique, soit un dégrèvement total au bout de 22 ans.

Enfin, les revenus du débirentier sont imposables en fonction de l'âge. Les moins de 50 ans bénéficieront d'un abattement de 30 %, de 50 à 59 ans, 50 %, de 60 à 69 ans il sera de 60 % et les plus de 69 ans n'auront que 30 % de ces revenus imposables.